Attenzione al caso in cui si acquisti un’unità immobiliare in Condominio quando contro quest’ultimo è stata precedentemente promossa azione per il risarcimento dei danni da cose in custodia: pur essendo divenuti proprietari solo successivamente, si può esser chiamati a rispondere dell’eventuale soccombenza!
Come è possibile ciò?
Una delle più conosciute ipotesi di responsabilità oggettiva previste nel nostro ordinamento è la responsabilità di cui all’art. 2051 c.c. per danni cagionati da cose in custodia. Perché si configuri in concreto è sufficiente che sussista un nesso causale tra la cosa in custodia ed il danno arrecato, senza che rilevi la condotta del custode e l’osservanza o meno di un obbligo di vigilanza.
In materia condominiale, il tipico esempio è la responsabilità per danni da infiltrazioni.
Responsabile è il proprietario dell’immobile da cui le infiltrazioni provengono, per il potere di intervento che questi aveva e non ha esercitato al momento del verificarsi del danno. Permane la sua responsabilità anche nel caso in cui successivamente costui alieni la sua proprietà. A conferma, Cass. sez. II, 7 agosto 2013, n. 18855. “l’obbligazione di risarcire il danno immobiliare da infiltrazione, ai sensi dell’art. 2051 c.c., non è un’obbligazione propter rem, che si trasferisce dal venditore al compratore insieme alla proprietà dell’immobile da cui il danno stesso proviene, trattandosi, invece, di un’obbligazione connessa alla qualità di custode dell’immobile nel momento in cui esso ha cagionato il danno”.
Nel caso in cui sia il Condominio il responsabile del danno da infiltrazioni per opere non realizzate su parti comuni, la sentenza di condanna vedrà soccombere il Condominio stesso, in rappresentanza di tutti i condòmini. Tra questi, al momento della definizione del giudizio, non vi sarà più il precedente proprietario dell’unità immobiliare alienata, bensì il successivo acquirente!
Nel proporre all’assemblea la ripartizione dei costi legati a quel giudizio, l’amministratore rivolgerà la richiesta di pagamento a chi al momento risulta proprietario dell’immobile. Anche il creditore procedente potrà agire esecutivamente nei confronti di quest’ultimo, stante la responsabilità solidale dei condomini ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c.
Ma, ai sensi dell’art. 2051 c.c., non è il proprietario-custode al momento del verificarsi del danno il responsabile?!
Necessita chiarezza!
A fronte di una responsabilità che comunque permane in capo al precedente proprietario, occorre una ricostruzione dal punto di vista cronologico degli atti rilevanti per la vicenda, al fine di ripartire gli oneri che ne derivano.
Distinguiamo due ipotesi.
Il primo caso si verifica quando il proprietario dell’unità immobiliare non sia intervenuto tempestivamente al momento del verificarsi del danno, il Condominio abbia deliberato di resistere in giudizio contro l’azione proposta dal condòmino e solo nelle more del giudizio sia intervenuto l’atto di alienazione dell’unità immobiliare.
A tal proposito, Cass. civ., Sez. II, 01.07.2004, secondo cui: “In tema di spese condominiali, poiché l’obbligo di ciascun condomino di contribuire alle spese di conservazione delle parti comuni insorge nel momento in cui si rende necessario provvedere all’esecuzione dei lavori necessari, e non quando il debito viene determinato in concreto, in caso di sentenza di condanna pronunciata nei confronti del condominio per inosservanza dell’obbligo di conservazione delle cose comuni, il condomino creditore che intenda agire in executivis contro il singolo partecipante al condominio per il recupero del proprio credito accertato dalla sentenza deve rivolgere la propria pretesa, sia per il credito principale, che per il credito relativo alle spese processuali, contro chi rivestiva la qualità di condomino al momento in cui l’obbligo di conservazione è insorto, e non contro colui che tale qualità riveste nel momento in cui il debito viene giudizialmente determinato”.
Il primo proprietario dell’immobile da un lato ha omesso di intervenire e dall’altro ha deliberato la partecipazione del Condominio al giudizio; sono dunque a lui imputabili tutte le spese.
Diverso è il caso in cui l’acquisto dell’unità immobiliare si sia verificato nel periodo di tempo intercorrente tra il verificarsi del danno e la delibera condominiale di resistere in giudizio, quest’ultima adottata dal successivo acquirente.
Chi risponde delle spese di giudizio? Chi avrebbe comunque dovuto intervenire sin dall’inizio per scongiurare il verificarsi della lite o il condomino che ha successivamente deliberato il giudizio? Il quesito concerne l’individuazione del momento di insorgenza dell’obbligo di contribuzione alle spese condominiali e, quindi, l’individuazione del soggetto sul quale, nei rapporti tra venditore e compratore, ricade tale onere.
Risolviamo la questione alla luce di un principio di diritto enunciato recentemente dalla giurisprudenza di legittimità: “In caso di vendita di un’unità immobiliare in Condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione o di ristrutturazione o innovazioni, in mancanza di accordo tra le parti, nei rapporti interni tra alienante ed acquirente è tenuto a sopportarne i relativi costi chi era proprietario al momento della delibera dell’assemblea, sicché ove tali spese siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione dell’atto di trasferimento di un’unità immobiliare, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che tali opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto a rivalersi, nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 disp. att. c.c.” (Cass. civ., sez. II, 03 dicembre 2010, n. 24654).
Ai sensi dell’art. 1136 quarto comma, al pari della ricostruzione dell’edificio o di riparazioni straordinarie di notevole entità, anche le liti attive e passive che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore devono essere sempre deliberate dall’assemblea dei condòmini!
Pertanto le spese di un giudizio, la cui necessità maturi a seguito di lavori non precedentemente effettuati al momento del verificarsi del danno, sono a carico dei condòmini che hanno deliberato e dunque accettato il giudizio stesso e gli oneri che ne conseguono, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione. Come precisato nella sentenza appena citata: “l’obbligo nasce occasione rei e propter rem, chi è parte della collettività condominiale in quel momento deve contribuire” (Cass. civ., sez. II, 03 dicembre 2010, n. 24654).
Dunque, nel caso in questione, l’acquirente ha il diritto di rivalersi nei confronti dell’alienante per il risarcimento del danno che abbia eventualmente dovuto corrispondere al creditore procedente in sostituzione dell’obbligato; è invece l’acquirente ad essere debitore per il pagamento delle spese di lite.
Ad ogni modo è doverosa una precisazione: al momento della stipulazione dell’atto di vendita, l’alienante, come anche l’amministratore al condòmino che ne faccia richiesta, ha il dovere di informare l’acquirente sulle eventuali liti in corso. Inoltre, al momento dell’acquisto, l’alienante e l’acquirente possono liberamente negoziare quale delle due parti dovrà corrispondere le spese condominiali deliberate ma ancora da eseguire. In difetto di pattuizione, soccorre la legge.
L’invito a chi si fa acquirente è dunque quello ad adottare un atteggiamento prudente!